仁者乐山，智者乐水。中国人的居住观发轫自山水中悟出的哲学，当这种居住哲学融进国人的血脉的时候，就构成了中国别墅开发的底线——依山傍水，北京也不例外。与温榆河流域的广阔空间相比，西山脚下的贵胄之地，一直因为供应稀缺而引发觊觎。
　　本期评楼专家:北京益言涛地产策划机构总经理韩涛
　　尽管“别墅限建”一直是各在售别墅项目负责人所津津乐道的概念，尽管“西山”一直是广告公司所乐于描绘的“贵族气息”的象征，但对于西山板块在售的、形成正面竞争的诸项目来说，吸引客户，仅凭这两个概念显然是不够的。
　　在共同的稀缺图景下，如何用产品的差异化定位找到属于自己的购买人群？针对这个问题，本期本报将带您走近目前在售的3个总价在600万~1300万的联排和独栋别墅，进行深度剖析。  

        路线一庐师山庄
        风格型：中学为体，西学为用
　　销售情报：
　　批准销售套数52套，签约4套。
　　起价650万元/套，最高价1300万元/套。
　　现场侦察：
　　从西五环八大处出口下来，经过八大处路和永引渠，大约5分钟即可到达项目现场。从外观上看，项目以纯白色为主色调、棱角分明的外立面很是简约，而基本相同的主体结构也让人不免有单调之感。罕见的是，并没有看见别墅常有的私家庭院，代之而是由52套联排和双拼别墅形成围合的大的中央园林。
　　销售供词：
　　项目4月底现房开盘以来，目前已签约4套。由于项目风格比较前卫，一般客户都需要一个消化的过程，一般客户在下定之前都会看上至少十几遍。
　　销售人员介绍，庐师山庄在项目立项时，也经过了青砖灰瓦的中式风格、Townhouse、西式古典别墅等阶段。但开发商认为，在西山建别墅一定要切合周边环境，中式别墅与这个区域的文化底蕴极为融合；但建筑又要结合当代的审美趣味，不能一味地去模仿或者复制。因此，最后庐师山庄决定将庭院引入建筑，与建筑融为一体，并利用不同标高的平台使院落空间形成趣味性，使庭院生活“围而不堵，封而有透”。黑白灰为主色调的极简约的现代建筑与目前国内住宅市场还十分罕见的清水混凝土施工工艺，使庐师山庄与西山具有较强的融合性，站在西山山顶上向下望时，该建筑仿佛是镶嵌在绿树丛中的几块石头。
　　专家解析：
　　内庭院其实是中国人对居住的核心要求。无论是四合院还是南方的园林，都是内庭院，而草坪和栅栏则是西式的别墅形态，是和城堡、庄园联系在一起的别墅形态。因此，目前流行的“独栋别墅+私家庭院”的产品模式其实都是舶来品，未必符合传统中国人对一个内敛的居住空间的要求。
　　但这不意味着我们要恢复四合院的建筑形式。如何打造一个相对内敛的空间，同时又不失现代居住场所的功能性，是现代中国别墅面临的难题。庐师山庄内向开放的东方式内庭院围合以及多变的回廊与楼梯，使庭院和居所生动起来，同时根据不同的风景，设计出错落有致的观景窗和观山露台。这种居住功能与社交功能相融合却又能互不影响的设计，应该说在当前的别墅设计中还是相当领先的。
路线二香山清琴
资源型：庭院为王，产品中庸
　　销售情报：
　　批准销售套数141套，签约72套。
　　独栋均价3万元/平方米。总价900万元以上。
　　现场侦察：
　　尽管在五环边上，但因为五环闵西桥没有出口，而且项目通往主干路的路正在修路，所以记者到项目现场颇费了一番周折。经过了一大段泥泞的土路之后，项目灰白红的外立面终于呈现在眼前，相当中式。参观样板间之后，最大的感受是庭院确实够大，所有户型均有前后两个庭院，面积在京城别墅产品中相当罕见。
　　销售供词：
　　据销售介绍，每栋别墅的庭院面积在500~1200平方米之间。香山清琴·山庄共有151栋350~700平方米的独栋别墅，容积率为0.28，目前350平方米的已经基本售罄，而其他450平方米与550平方米的独栋别墅也已所剩不多。主要户型均为朝南采光户型，每栋别墅均可观赏山景。客户中，以山西籍为代表的外地客户占了不小的比例。
　　另一处位于五环以内闵庄路边的香山清琴·麓苑则以双拼产品为主，均价14000元/平方米，地上三层，总价在500万元左右。
　　专家解析：
　　低至0.28的容积率是项目最大的卖点，尽管均价3万元/平方米，但这个价格并不包括庭院，实际上如果将庭院面积算上，其性价比还是相当出色；更重要的是，对于部分客户而言，在西山脚下拥有超过2亩的庭院，心理意义大于实际意义。
　　从产品层面来看，内部空间也中规中矩，挑高空间、穿廊灰空间等都达到了这个档次别墅的一般水准，唯独趣味性稍缺。但这种产品也许更符合大众审美趣味，从而在销售上取得良好成绩，与之类似的产品包括传统的别墅名盘优山美地等。
路线三香山81号院
气质型：印象做足，细节周到
　　销售情报：
　　批准销售套数38套，签约11套。
　　网签均价23568元/平方米。600~1200万元/套。
　　现场侦察：
　　沿着西五环往北，过香泉环岛500米即到达项目所在地。作为非典时期热销的低密度楼盘半山枫林的二期，香山81号院依山而建，沉稳的赭色立面和宽大的坡顶屋檐，颇为舒展。由于坡度的关系，房屋的宅基由花岗岩夯实，结合原木的阳台护板，有一种自然的美感。前后排别墅有一个大约3米的落差，使原本是平层的联排别墅实现了最大化的视野。
　　销售供词：
　　资源也是销售人员最为强调的卖点之一。“山居”理念，以及对顶级自然资源的拥有，构成了一种特权居住环境，规划设计由北京清华建筑规划设计院著名园林景观设计师朱育帆先生主笔。项目以“半山私人别馆”为定位，力图打造一个仅供上流社会的圈子。目前签约客户以年龄偏大的私营业主为主，一般都有良好的家庭背景。
　　专家解析：
　　对西山这个区域如何理解？最到位的也许是“权力中心”，权力是这个区域最主要的历史沉淀，香山81号院的气质比较符合这个感觉。无论是立面色彩、立面设计，还是石材、原木等材质的选择，都营造出了一种“贵”气。
　　细节是其达成“私人别馆”定位的另一个要素。比如双层挑空的客厅，面宽超过10米，巨大、富丽堂皇而空旷的客厅显示了一种显赫的权力。设计宽敞的地下空间、二层巨大的书房，都兼具私人使用和公共属性，可以成为主人和客人的交流空间。一个有意思的细节是，样板间设置了一个面积相当大的衣帽间，在一般豪宅中比较罕见，也是满足产品独特功能的一个设计。