世界城外立面效果图

   以对地块和产品定位的精准判断，对产品品质的精耕细作，使项目从“产品”上升为“资源”。甫一进京的中骏置业，即在关键地段打造关键项目，不仅凸显出极佳的判断力和操作力，还将带给区域和业主以不菲的价值。
   华业国际中心发售
   东北二环锦鸿阁   大溪地旺铺金街 
  “世界城位于CBD的西北部，刚好与国贸构成CBD的一双眼睛，非常明亮的眼睛。” 世界城总经理，中骏置业旗下北京京汇房地产开发有限公司董事总经理张海民一边透过办公室窗户俯瞰工地，一边对记者说。
   做CBD里没有的
  “拿到这块地是机缘巧合，当初潘石屹也看上了这个地方”。张海民说道。位于CBD西北角的世界城地块，连接SOHO尚都与新城国际，紧邻将来繁华的世贸天阶，世界城地块的确是“天资英丽”，属商家必争之地。但对有责任感的开发商来说，越是高价值的地块越是挑战。面对周围强势的开发商和大型项目，“世界城”在动力之外，也感到了压力。
    根据张海民的介绍，世界城共由三栋主楼与裙房组成，其中两栋是671套中小户型的酒店式公寓，一栋是两梯两户的大户型总裁官邸，仅有48套，地下一层至裙房地上3层为商业，由开发商持有经营。
    为什么会选择这样的物业类型？张海民谈到产品定位的问题，他拿来一张CBD的地图，说道：“一是各种产品在CBD的分布并不均匀；二是好的公寓也并不多。”他指着地图告诉记者，自从2002年启动CBD3.99公顷建设以来，其中写字楼，除了以嘉里中心为核心的区域，其他更多的写字楼集中在万达广场附近区域；而作为公寓来说，也大多集中于此，包括阳光100等早期项目的周边，这一片区的产品类别及数量已接近成熟的层面，写字楼、商场和公寓，一应俱全。而再看世界城所处的西北片区，却远没有发展成熟。张海民指出，西北片区的办公物业和住宅物业比例失衡，公寓的数量远远少于写字楼，呈现出短缺的态势。写字楼如财富中心、汉威中心、光华国际、万通中心等，SOHO尚都虽然是公寓立项，但还是做成了写字楼，在居住类物业方面，仅有新城国际、世贸国际公寓以及财富中心一期公寓三个项目。“可见在这个区域里最缺少的是高品质的酒店式公寓和适合总裁居住的官邸。”张海民做出这样的判断。
    这一片区现有的公寓配套项目只有华贸中心、国贸一期和三期、新城国际和财富中心。“不惟公寓的数量少，而且产品类型缺口也大。世界城公寓项目的定位有着较大的差异化优势。”张海民所言非虚。新城国际属于服务居家型纯粹公寓，定位于家庭；财富中心公寓户型较大；国贸三期的公寓与一期差不多，但交房时间比世界城晚。而世界城的定位：中小户型酒店式服务公寓，却是这个片区所独有的。“定位的差异性，使我们变成了稀缺资源中的稀缺资源。”张海民已将用词从“产品”换成了“资源”。“这是静态而言，动态来看更是如此，随着2008年前CBD项目都要完工，企业用户逐渐进入这些写字楼，公寓的需求将更加旺盛和多层次。” “除了理性的分析，还有CEO这一层面人士的亲身感受。”一般而言，在CBD工作的总裁，肯定在郊区有别墅，为什么还要在这里选购一套公寓呢？张海民侃侃而谈：“第一、总裁们需要一套离工作地点不远能够方便休息的住宅；第二，一般来说，公司具体业务已经有职业经理负责，不需要总裁们每时每刻都呆在办公室。他们有更重要的工作，比如商务接待和制定战略。现在总裁们更喜欢在家里做这些事情。因此购置一套这个地段的住宅是非常必要的，而恰巧这个地段缺少这些产品！”
   “只有做高端的差异化产品才对得起这个地段的价值”，张海民语气重了一些，“既然我们能拿到这块地，就一定要做成CBD的点睛之笔”。 
   做CBD里最精致的
   点睛之笔靠什么？谈到项目的产品细节，张海民脱口而出“精致和新颖”，然后如数家珍般的娓娓道来：“比如我们酒店式公寓的户型，十分方正，4.6米的开间配合全景落地窗，视野非常开阔，而且与一般的酒店式公寓相比，我们的卫生间面积达到将近6平方米，这些在同类的酒店式公寓里是非常罕见的。此外，在人性化设计方面，我们也做了很细致、贴心的设计。为了让入住的人能够感觉到更加舒适，我们在每套公寓里都特别设计了一个步入式的衣帽间。而大多数同类的酒店式公寓，通常只会给你提供一个衣柜。在其他方面还有很多这样的细节设计，处处可以体现出我们对客户需求的充分考虑，以及对产品的精雕细琢。”
   张海民接着说：“住在这个房子的人，10套西装、30件衬衣都不算多，怎样放置才能够既方便又整齐呢？诸如这些细节，我们都已经替客户考虑到了。”他举了个衣帽间的例子。在做衣帽间设计的时候，不仅在衣柜的最下面考虑了放置鞋的位置，而且特别设计了很多小的储物空间，合理的利用了有限的空间，比如可以分别放领带、内衣和杂物的小格子。再比如说卫生间，一般的淋浴房都是采用防滑地砖来铺地，而世界城用的是进口的芬兰木，它是经过处理的原木，特点是踩上去很舒服，不会感觉到地面很凉，而且防滑效果比地砖要好得多。还有，世界城的每一个卫生间都设计了自动感应灯，而通常酒店使用夜灯，但是用起来很不方便。感应灯能够通过物理感应自动开关，在衣帽间也设有感应灯，一打开衣柜门灯就会亮，非常人性化。
“说到总裁官邸，最直观的特点就是直接放大，大客厅大餐厅，两梯两户，每户有360多平方米，采用了双主卧、双主卫的设计，不仅拥有书房、客卧，还单独设计了工人房，处处体现出设计的合理性。” “在建筑材料方面，我们下了非常大功夫进行精挑细选。外立面全部为干挂花岗岩，大堂、电梯厅等全部采用高档大理石。室内的洁具、橱柜全部为国际顶级品牌，值得一提的是，所有卫生间都特别配备了电脑温控净身坐垫，充分体现出我们关心客户的每一点生活细节。我们的要求是，酒店式公寓做到能够拎包入住；总裁官邸做到舒适、豪气和贵气。”
   面对CBD区域里普遍缺少自然环境的劣势，世界城自有先天优势。张海民说“不管是内部景观还是外部景观，世界城都追求最好。大家都知道，CBD寸土寸金，很多项目都以牺牲绿化率为代价，增加容积率。我们专门聘请了香港贝尔高林，充分利用有限空间，打造出了近2500平方米的屋顶花园，让业主们在高楼林立的CBD享受到难得的一片绿色空间。站在世界城的窗口，举目西望，你就能够看到日坛公园和第一使馆区，郁郁葱葱的皇家园林美景尽收眼底。”这正是CBD里大多数楼盘所无法比拟的，也正是因为拥有这些稀缺资源，更凸显出世界城追求完美的特点。“能够看到这种景观的，CBD也就只有那么几个楼盘。”张海民对项目充满自豪。
    做CBD里可持续发展的
    3年前才杀入北京的中骏置业，就要在最核心区域做最核心产品，是不是太狂了？张海民解释道，虽然北京市场对中骏置业还不太熟悉，但是在厦门，这是一个妇孺皆知的名字。10年的运作，使得中骏拥有了一大批引领区域价值的项目，比如翠湖庄园，一直受到市场的热力追捧。而与位列世界500强前50位的日本住友、石川岛的合作，使得中骏比其他本土开发商更具有国际化的眼光和管理经验。
   十年磨一剑，积累了雄厚的资本和丰富的开发经验后，中骏决定开拓北京市场。“3年的时间已经让我们做好心理准备和人才储备。”张海民说。世界城是中骏来到北京后的第一个项目，其重要程度可想而知。“我们的目标是通过一个项目打造一个品牌，奠定中骏未来的发展之路”。
   对企业的远见卓识也反映到项目商业的运营模式上。
   在CBD这样的地段上，做单体建筑已经大势所弃了。单体项目不是流不流行的问题，而是对体现及提升地段价值不利。所以，世界城项目还有配套的商业部分。对此，张海民强调两点，一点是与周边的商业项目形成一个气场：“相邻的世贸天阶、SOHO尚都项目都有很强的个性，我们的商业与它们特点不同，三者互补，将形成一个很好的商业氛围，这对于商业的成功至关重要。”
    更重要的一点，张海民认为是商业地产的运营模式。与旁边的SOHO尚都形成鲜明对比，世界城的商业全部由开发商持有，长期经营。“持有商业才能做到更好的运营。”张海民说道：“这样一方面可以统一管理，不断优胜劣汰；另一方面是出于对企业长久发展的考虑，持有商业作为固定资产为企业做战略方面的考虑。”
    其实，商业地产的整体持有式经营，效果和效益的双赢是人所共见的，特别是在高端商务核心区。就近而言，最突出的例子是国贸，现在已经成为北京乃至全国最高端的品牌商业集聚地；还有华贸中心，大部分商业也不散卖，而是与海外基金共同长期持有经营，这是华贸几年来在业内赢得良好口碑和期待的重要基础。
张海民的话头转到香港：“我们很多人都去过香港，香港哪一家大型购物商场不是大资本集团长期持有经营的？新鸿基、太古集团等，都是整体经营。”不仅如此，就是地铁上盖的商业，也没有散卖的。地铁上盖商业，这个定义在香港几乎就是“人气”和“效益”的保证，除了地铁站带来的自然人气聚集之外，地铁上盖商业的整体持有和经营是极重要的一环。正是因为长期持有的土地储备和优良物业，香港地铁公司（简称“港铁”）才成为香港最大的“地主”，才在几年前公开上市时，受到投资者的热烈追捧，整个香港像过节一样。
    说到项目未来的发展，张海民充满信心：“2008年世界城的商业投入运营，刚好是周边项目商业完成第一批淘汰的时候，新的有特点的项目也逐渐亮相，比如我们隔壁的世贸天阶（该项目亦是整体持有）。这样区域的总体价值提高了，我们整体运营的优势也就能够显现出来”。 “CBD缺少什么，世界城就做什么；世界城就是CBD最精致的补充，是CBD的点睛之笔。”张海民再一次将目光移向窗外，充满自信。