800万平米多不多？
    北京CBD经过多年的发展，3.99平方公里的CBD核心区荟萃了金融、商贸、信息等众多国际尖端产业实体，拥有大量办公、酒店、公寓等服务项目。进入2004年，一些地产商的项目正在大规模的开发中，商务中心区的光环已经辐射北京东部其它周边区域。
    据中原市场研究部数据报告：  CBD区域内，写字楼约40个，已建成的现房项目有阳光100、建外SOHO、世贸国际公寓、北京中国第一商城、旺座中心等。目前，CBD区域主要开发的地产代表项目有北京财富中心、万达广场、银泰置业、中环世贸、新城国际、蓝堡大厦、金地国际花园、温特莱中心等，这些项目的开发都相当顺利。在售和陆续开发的甲级写字楼有财富中心16万平方米，还有银泰中心35万平米、中环世贸24万平米、国贸三期54万平米。高档公寓30个，旺座8万－10万平米、万通新城国际32万平米、万豪国际公寓18万－30万平米、怡禾国际中心15万－18万平米、金地花园12万－15万米、建外SOHO50万平米、蓝堡公寓16万－20万平米、万达广场国际公寓20万－22万平米等，总计319万平米左右。商铺面积目前不到10万平米。
    目前CBD区域内项目整盘价格基本可分为三档：以北京财富中心、银泰中心、中环世贸为代表的高档定位，销售均价18000元／平方米以上，最高价位达23000元/平方米；中价位项目则以建外SOHO、温特莱中心、新城国际公寓为代表，价格介于13000至18000元／平方米之间；而以蓝堡国际公寓、北京中国第一商城、万达广场、金地国际花园等多个项目为代表的低价位项目，均价低于13000元／平方米，目前此类项目仍然占多数。
    北京财富中心则经历了两个阶段的定位转换，2003年底为第一阶段，以商业和公寓为主；进入2004年后，写字楼销售占据很大比例，整体均价在20000元／平方米左右，由于北京财富中心的产品类型的改变，使得项目的整体价格走势明显上扬。基本上，所有的CBD建设项目都被房地产商看好。位于国贸南侧的北京银泰中心，将是长安街上最高的楼，总投资40亿元，建筑面积35万平方米。华贸中心，总建筑面积近百万平方米。“这是我们单位建筑体量最大的，我们看好CBD的地产项目是看重CBD未来的发展前景。”  北京国华置业有限公司开发中心的一位工作人员说。
    2001年下半年至今，在CBD内已经或即将开工的写字楼和高档公寓（住宅）项目，数量和规模均是北京区域之最。单是以“都市建筑综合体”自居的财富中心和华贸中心而言，这两个项目的规划建筑面积几乎超过了北京其他单个区域所有在建项目之和。北京CBD房地产开发项目的规模聚集令人心惊，而且这种聚集远没有结束的迹象。面对如此多的项目，将在短短几年内争相上市。“800万平方米对北京CBD来说不算多”，北京华高莱斯国际地产顾问有限公司总经理李忠说：“这里有这么大的消化量。无论是CBD的写字楼还是公寓的供应量，我都觉得不必担心，它们都不会过剩。”
    各有各的说法
    CBD云集了北京水平最高的一批开发商，包括香江国际、万通、金地、万达等，其市场运作手段都相当成熟，而且实力也很不俗。他们为了争夺地产市场，使出了各种招数。
    “银泰中心的建成，将会终结北京CBD地标建筑的争论”，银泰置业总裁尹筱周说，“银泰中心对于北京，就象东方明珠之于上海。”。位于国贸正南面的银泰中心，不计成本，要把酒店大堂盖到顶层，拥有三座主体建筑，总面积35万平米，249米高的主楼，高达63层。预计2007年上半年建成，虽然现在还未出地面，价位已定于每平米3000美金。
    而香江国际副总裁潘明朗表示，同在“金十字”上的财富中心并不在乎“地标”的名头，更多考虑务实好用--“把写字楼造成一架复杂的商务机器”。财富中心二期公寓高达210米，为北京最高的公寓，目前财富中心一期写字楼全部出售，二期写字楼则准备自己经营。 
    华贸中心市场部曹先生对记者表示：“华贸中心近百万平方米的项目在2007年全部建成，16万平方米的综合性商场，总建筑面积将达96万平米，这个综合性商场就是我们的招牌。”
    有意思的是，在银泰中心西侧开发的中环世贸中心，该项目由4栋号称为纯商务写字楼的摩天大楼组成，据介绍，这四栋楼，将实行整卖整租策略，并可能赋予企业“大厦冠名权”，暗中直指万通“CBD的总部”概念，只是该项目面积要比万通中心大得多，总建筑面积达24万平方米，几近于前者的两倍。CBD区域的新写字楼楼盘很多会在2006年后入住，而中环世贸今年底就可封顶。这样的工期在竞争中的优势也是非常明显的。中环世贸销售总监王宇涛向记者表示：“能够选择这个地段的客户一定是对办公环境有非常高的要求，并且具有很强资金实力的企业。可以断言，中环世贸日后真正的使用者大都可以在世界500强企业和中国500强企业名录中找到。”
    除了做销售外，一些开发商已开始为楼盘注入新的增值服务内容。从6月份开始，建外SOHO就推出夏日狂欢节，为此老潘拿出了300万元，“我们有6000客户，其中一半是老客户，跟了我四、五年，我要为他们造人气。”万达广场出资送业主去北大光华管理学院进修商务课程，这一活动也获得了广大业主的热烈反响。不温不火的游戏“我们没有感到竞争”，潘明郎对记者说，“在这个同地段的产品中，目前只有银泰中心的写字楼可以跟财富中心比。财富中心是在CBD最早盖写字楼的开发商之一，其它写字楼都没有出来。但不知道银泰下一步，是卖还是租。”
    据记者了解，目前CBD的地产项目销售都比较轻松，甚至感觉不到火药味儿，开发商不过是各玩儿各的。“只有那些不能把握开发节奏、缺乏调控能力的项目，可能会出问题”，李忠说，“但综观世界各国的CBD，会有一定的空置，但没有一个CBD会出现项目烂尾，因为它总会有人接手。”
    随着项目的推进，各方诸侯的竞争也会逐渐褪下温和的外衣。CBD其他诸多大盘，包括万达广场国际公寓、金地国际花园、北京财富中心、万通中心等逐年释放的供应量，将不可避免的撞车。同时，交通组织是CBD今后最大的难题，“而2005年将是北京CBD最困难的时期，那时候地铁等交通基础设施还未完工，绝大多数开发项目都在推进之中，CBD完全是个大工地”，李忠说。
    另一方面，由于CBD本身严谨的商务风格，产品的同质化难以避免。从另一个角度说，留给开发商的腾挪空间非常有限。“今后将是商务型的写字楼唱主角，产品不能太怪异，要让更多的客户能接受，不管是顾问公司，还是总部”，潘明朗说，“我们考虑均衡性、务实性。”中原房地产经纪公司商业楼宇部总监穆昆认为，就现阶段而言，绝对意义上的差异化写字楼发展将会受到较多的限制，在没有非常明确的客户定位前，写字楼的细分是十分困难的，非常个性化的项目应由企业自建或度身订做则更为合理。高档写字楼并不仅仅针对某一行业内的客户，而是针对整体的高端客户群体，“他们的需求是在大的范围内较为一致，不存在绝对的差异化”。在这个区域内，特立独行并不是市场的姿态。
    “对CBD地产开发的看法必须是动态的，不能用国外成熟的CBD来衡量成长中的CBD。CBD是一个装商人的笼子。单纯地讨论笼子和鸟笼的关系，是没有必要的。关键是要看这个鸟笼是否适合这个鸟”，李忠分析说。采访中，很多开发商都认为CBD是一个大家玩儿的游戏，做不成“乔木”也能做点“花花草草”。毕竟CBD的帷幕刚刚拉开，大公司的钱还是好赚。